[서평] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

책을 읽게 된 동기

평소 부동산에 많은 관심을 가지고 있었다. 부동산 사고팔 때, 신도시와 구도심 투자 분석, 지역 분석, 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기 등 부동산 전반에 대한 배울 수 있을 것으로 생각했다. 책은 2년 만에 24쇄 발행을 했고, 저자는 5년 만에 자산을 100배 불렸다고 하니 그 노하우가 궁금했다. 

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언제 사고 팔까?

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수요이고 두 번째는 공급이다. 

분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합을 입주물량이라 한다. 

분양하고 아파트가 완공되기까지 대략 2년에서 2년 6개월 정도의 시간이 소요된다.

따라서 2년 전에 분양한 내용을 조사하면 올해 입주물량을 알 수 있다.

 

<도표 2-26>의 경기도를 예로 들면 2014년 5월에서 2017년까지의 막대그래프가 가장 빼곡하다. 이는 그때로부터 2년 후 공급이 많음을 의미한다.

입주물량 체크시 주의사항은

1. 해당 지역만 살피면 안 된다는 것이다. 주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계방향으로 동서남북을 모두 살펴라.

2. 공급은 톱다운 방식으로 진행하는 게 좋다는 점이다.

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어디를 사야할까 2 (구도심)

과거 평균 전세가율과 현재 전세가율을 비교해 지금의 전세가율이 과거 평균보다 현저히 높아졌을 때, 그때가 매수 적기라는 얘기이다.

 

구도심은 오랜 기간 동안 변화가 반복된 이력이 있는 곳이다. 

매매수요와 임차수요만으로도 현재 어떤 상황인지 쉽게 이해할 수 있다.

결국 시세를 움직이는 건 아파트 자체가 아니라 사람의 마음이라 볼 수 있다.

 

4년간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 오른 아파트를 살펴본다.

30퍼센트 미만에 매입해서 50퍼센트 정도에 팔면 적당하다.

가격의 저평가 여부를 확인하기 위해 최근 4년간 상승률 정도는 체크하자.

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실전! 투자 성공을 위한 지역 분석

지역 분석을 하는 이유는 그 도시를 온전히 이해하기 위해서다.

 

광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상)

1. 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?

2. 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?

3. 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?

4. 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가? 아파트가 밀집된 곳이 좋다.

5. 중학교 학군이 좋은 곳인가?

 

손품으로 입지 변화 살피는 법

1. 도시기본계획 살펴보기

2. 시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스 및 인터뷰 검색하기

3. '지역+키워드'로 검색하기: 강동구 개발 호재, 강동구 교통 호재, 강동구 분양, 강동구 일자리, 강동구 지역경기, 강동구 부동산, 강동구 학군, 강동구 인구, 강동구 대기업, 강동구 위해 취약시설 등

4. 나무위키에서 지역에 대한 히스토리 살펴보기

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내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기

부동산 데이터 분석의 다섯 가지 핵심 이론

1. 가격이 아닌 비율

2. 거리에 따른 가격 변화: 아파트의 가격 자체가 오르는 게 아니라 그 지역의 변화로 입지가 좋아지면서 아파트 가격이 오르는 것이다.

3. 입지에 따른 가격의 평준화

4. 인구의 법칙: 인구 대비 공급, 인구 대비 미분양, 인구 대비 가격 상승률, 인구 대비 평당가

5. 지역의 흐름과 평형의 흐름

 

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감상평

데이터를 기반으로 설명을 하니 설득력이 있다.

일반적인 책에는 자신들이 투자한 부동산에 대한 사례가 많았지만

이책은 아파트 투자에 대한 방법론을 잘 작성하였다.

 

이 책의 방법론을 적용하여 직접 투자를 하고 싶어졌다.

전국의 지역을 분석하면 언제라도 투자할 만한 지역이 있다고 하는데

나도 한번 도전해볼까?