[서평] 2019 경매통장

책을 읽게 된 동기

저자는 3년 만에 30억을 만들었는데 시작은 300만원짜리 경매 통장이였다.

적은 종자돈에 작은 시도로 많은 것을 이룬 것이다. 

수영 강사라는 불안정한 직업으로 인해 절실한 마음으로 투자를 했기 때문은 아닐까?

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프롤로그

보통 확률상 입찰을 다섯 번에서 일곱 번 정도 해야 한 번 낙찰이 되므로,

일년에 열 번의 낙찰이라면 총 50번을 입찰해야 한다.

그러면 한 달에 네 번 이상은 입찰해야 하고, 이 중 한 번은 낙찰받아야 한다.

 

종자돈 1억원을 가지고 단타 형식의 주거용 부동산을 공략하여 월세로 전환한다.

월 1,000만원의 월세를 받는 목표가 달성되면,

그 다음에는 수익형 부동산인 상가나 아파트형 공장을 공략해야 한다.

상가를 낙찰받는 경우에는 고시원이나 원룸텔을 만드는 방법도 고려해볼 수 있을 것이다.

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돈이 없을수록 경매에 뛰어들어라

투자를 하다보면 돈이 묶이는 때가 오는데,

그때는 책을 읽거나 물건 분석을 공부했다.

책에서 배운 지식을 확인하기 위해 주변 공인중개소에 들러 사장님들과 이야기도 자주 나누었다.

 

부동산으로 수익을 내는 3가지 방법

1. 부동산을 싸게 사서 일반 시가로 매도한다. (경매, 공매, 급매)

2. 부동산을 일반시가로 매입하고, 호재로 인한 시세 상승으로 차익만큼 수익을 낸다.

    (갭투자, 분양, 재건축, 재개발)

3. 부동산을 개발하여 가치를 높이고 매각한다. (토지 개발, 상가 운영)

 

산업단지는 임대 수요가 풍부하다: 경기도 오산

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쉽고 간단한 것부터 시작하면 된다

권리분석은 등기부등본과 임대차보호법을 토대로 '등기부등본을 잘 읽는 것'과

'임차인 보증금의 향방을 알아내는 것'이 핵심이다.

 

집이 아닌 도시 전체를 봐라.

부동산이라고 하면 하나의 '집'으로만 생각하는데, 경매를 하려면 집, 건물, 마을, 도시로 개념을 확장해나가야 한다.

 

기일입찰표는 두 번, 세 번 확인하자.

- 입찰가격에 '0'을 하나 더 붙이거나 덜 붙이진 않았나.

- 대리 입찰을 할 때, 위임장과 인감증명서를 챙겼는가.

- 보증금란과 입찰가격란을 반대로 쓰진 않았는가.

- 사건번호와 물건번호는 잘 기입했는가.

- 입찰보증금은 10퍼센트가 맞는가.

 

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어려울수록 경쟁은 낮고 수익은 높다

주택 경매시 확인해야 할 사항들

1. 건축 행위 가능 여부: 도로와 맞닿아 있는지

2. 평당가 체크: 연식이 오래된 주택은 평당가로 매매

3. 리모델링 콘셉트

4. 권리분석

5. 임차인들에 대한 명도 전략: 배당금을 전액 수령하는 사람부터 접근하는 것이 좋다.

6. 대출 한도 확인

 

효율적인 리모델링 순서

짐 처분 → 철거 → 새시 → 배관 → 목공 → 타일 → 주방가구 → 도배, 장판, 페인트, 필름, 조명 → 폐기물 처분 → 입주 청소

 

양도세

같은 해에 양도차익과 양도차손이 발생했다면, 양도차익으로 인한 세금은 차손만큼 금액이 인정된다.

양도세를 포함한 모든 세금 관련 문의는 국번 없이 126(국세청)을 통해서도 할 수 있다.

* 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 장기보유특별공제 - 기본공제) X 양도세율

 

소득증빙

4대 보험 가입자는 소득금액증명원으로, 프리랜서는 원천징수영수증 그리고 무직 상태인 경우에는 신용카드 내역서 혹은 지역 의료보험을 증빙하면 된다. 

 

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감상평

저자는 경매를 통해 젊은 나이에 경제적 자유를 이루었다.

부동산 가격은 떨어질 수 있지만 경매로 산 부동산은 절대 손해 보지 않는다고 단언한다.

물론 시세보다 저렴하게 낙찰받았을 때 가능한 이야기일 것이다.

 

10년 전에 많이 읽었던 경매관련 책의 저자들은 지금은 어떻게 살고 있을까?

설마 안정일씨는 얼마전에 신사임당 유튜브 채널에 출연해서 잘 지내고 있는 것 같다.

신정헌씨는 빌딩도 가지고 있고 사업체를 운영하며 잘 살고 있는 것 같다.

그외에도 김유한, 이현정, 백원기 씨등도 사업체를 운영하며 잘 지내는 것 같다.

유명 경매책 저자들 모두 최소 20~30억원 대 이상의 부자로 잘 살고 있겠지...